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其實我們不妨換個思維，那就是既然五塊石-火車北站-荷花池商圈有著亂的既定事實和無法改變的現狀，為何不能跳出這裡再看看廣袤的城北。
前段時間幫一些網友一對一分析買房，新房要求全款、報名費、綁定車位什麼的，沖不進去。二手房從機投到簇橋，從華府到華陽，從麓山到大面，從大面折騰回來南湖終於買到瞭。
2017年初，成都市交委意欲打造“鐵公機”三大樞紐，而放在城北，則恰恰是“鐵”路阻斷二環發展和人民北路北延、次要“公”路片段式打不通的交通病灶，以及尷尬而且神一般存在的鳳凰山軍用“機”場。
這條線路將從新都栗子灣與5號線並行南下到鳳凰山片區的賴傢店，然後到1號線終點站韋傢碾。再往西突襲，行經王賈橋、洞子口、星漢路到達金府片區，最後從羊犀立交到成飛集團再到溫江的永寧片區。
通過房天下數據中心發佈的數據整理，北門多個商圈整體而言，除去個別月份波動，近兩年順勢上漲趨勢明顯。
今後，在它曾經矗立的地方，將再立高架橋，雙向六車道縱跨二環高架；橋下，將建長長的下穿於火車北站的隧道，“北部瓶頸”將成北部暢通線。
至於八裡莊（1.2萬）、二仙橋（1.2萬）和龍潭寺（0.97萬），均是北改大潮中的贏傢，紛紛拆遷、梳理地塊，除瞭目前還有一些鐵軌在內的不可撼動因素和拆遷，基本算是主城區內的幹凈板塊，特別是八裡莊-二仙橋，地價被低估，空有青秀未遮山在孤獨地吶喊。
在談及成都各主要城區房價上漲趨勢，目前錦江、高新、青羊是無法撼動的三巨頭，一個是資深大佬，一個是新貴土豪，一個是學區霸榜。而作為主城區長期墊底的成華和金牛，在數據上還是輕松碾壓所有二圈層和高新西區。
最後一句話：北門當自強，切勿讓人哀其不幸，怒其不爭！
嚇得我抱起瞭我的小鯉魚
一、在地價大漲的年頭，城北從未落下腳步
上跨：新建五塊石立交將上跨二環高架進城，雙向六車道，南端連接人民北路，北端連接賽雲臺路，和二環高架實現互通，車輛可以轉換。在我看來就是一個放大版的五塊石立交，鏈接的主幹道加入瞭二環和人民北路。
4、人民北路北延線火車北站節點有望打通，形成世界上最長中軸線；
君不見，沙河公園綿延三五公裡，成為北門綠肺；
事情在9月8日似乎出現瞭轉機。當日凌晨，這座擁有29年歷史、上跨寶成鐵路、成灌快鐵的城北標志的立交橋，於沉沉的夜色中，被隆隆地拆！除！瞭！
這裡的城北是指北2.2環至北2.5環左右，真正走出到北2.5環的人，往往會有豁然開朗的感覺。特別是已經開通中環路，城建標準不輸任何其他區域。
而在國內外，露天音樂公園已屢見不鮮。
城北是有些自我放棄的，如漫天要價的釘子戶，如偷摸拐騙搶的犯罪者，還有三輪電驢滿天飛的刀口舔生活。
對於新都，天回，大豐片區的人來說，完全可以根據這條K3來與1號線接駁。
但外人怎麼會如此善良？
人民北路止步於北二環，很難與三環外的北新幹道連在一起，也就無法實現成德一體化，所謂是北延線或者世界最長中軸線也就是紙上談兵。
與升仙湖這種歷史遺留問題不同，韋傢碾站片區內地塊幹凈，交通便利，道路完善，對承接北門多個區域的出行者，已經準備好瞭。
4、土拍的環域和區縣我覺得可以和在一起來講，總體的土地開發多在三環以外進行，不是三環內沒有地，而是拆遷和整理地塊確實太麻煩。事實上，北三環內側還有大量的空地，前段時間我曾撰文，稱韋傢碾片區有多達12塊已經梳理完畢的宗地，土拍隻是時間問題，有興趣的可以看看，傳送門。
比起上述產業和交通問題，或許根深蒂固的偏見才是更為根本的問題所在。成都購房者不在精神上任何和容納城北，那城北就會永遠被遺忘下去。
二、城北房價是低，也是上車換車的良好契機。
選擇北站西側700米的五塊石立交迂回路線，蜿蜒再向北聯通中軸，不失為一種折中的方案。既能減少和鐵路局的摩擦，又能避免下穿對成都地鐵火車北站1、7號線的幹擾。
而這些網友買房的前置條件就是，東西南門都可以，反正不去城北——不論是本地土著還是身居外省的投資客。
北三環外，就隻能大豐（0.85萬）、天回（0.82萬）和新都城區（0.82萬）抱團取暖瞭，但是大豐地理優勢明顯，天回屬於金牛，政治優勢更勝一籌，近兩年價格蹭蹭上漲，雖然不及南門零頭，但也是有著質的變化。
鳳凰山音樂公園早在今年初就已有所動作，選址在北三環外側，北行幹道東側的鳳凰山腳下。
去年3月，人北中央商務區（人北CBD）的規劃正式出爐。根據金牛區的規劃，人北CBD將按照 “綜合樞紐超級廣場、城市客廳商務中心、都市之窗中軸門戶 ”的功能形象定位。
這麼說來，五塊石商圈，遠不止5號線的影響瞭，整體建設工期將大大延長。
未來的人北CBD，將打造成不亞於金牛另一重心——茶店子片區的高端商務區。這對於北門的顏面和自我價值認定，是至關重要的。
其實不止於此，我認為還有其他4大利好消息：
話說，成都地鐵27號線是個什麼鬼？
官方沒遺忘，開發商沒遺忘，價格沒遺忘，市場沒遺忘。
如橫跨北二環的鐵老大，直接隸屬於鐵道部。換言之，本地政府管不到，隻能友好協商。火車北站帶來的是大量的流動人群，流動性高，就無心建設，繼而引發各種不穩定因素。火車北站片區多年來也是盜竊犯罪重災區。鐵路快速和大容量的通達能力，也一度成就瞭響徹國內輻射東南亞的“荷花池”批發市場等以批發為主的物流、商貿產業。
段勁：城北以北，再造一個新城北！
6、成都向上：鳳凰山露天音樂公園最新效果圖曝光，國際足球中心易址。
貼文舉例5大重大利好：
7、鳳凰山高架及鳳凰山BRT快速公交即將在年內開通；
3、最成都：調侃，成都交通建設史的五大懸案。
簡單來說樓面價=土地總價格 ÷（土地總面積*容積率），地價越貴，賣出來的銷售價格按照目前這個房產行情，一般不會更低（Ps:地價不是房價的決定因素，而是主要構成部分，房價的決定因素是供求關系）。
很辛苦，我實在是編不下去瞭，就這樣，臉皮薄，經不起罵。
而根據樂居整理的截止目前，2017年成都樓面價Top20，城北發聲10%。
從目前的交通上看有著一環路、二環路，人民北路，地鐵1號線、6號線和7號線。從商業來看，有著撕蔥他爹在成都運營得最好的項目：金牛萬達，而且龍湖也在加緊佈局。從地產上來看，萬達組團不必多說，新盤有著炎華置信花千集和北成8號等項目。
5、成都地鐵1號線北延線即將完工，地鐵27號線北門段納入四期建設已經上報；
根據規劃，人民北路北沿線跨過火車北站，就從這裡下手。
一旦機場搬遷問題解決，該片區必將成為最炙手可熱的高端改善區台中西區月子中心推薦域。
在一路高歌猛進的成都房產市場上，城北未曾慢下半拍。
畢竟成都地鐵官方從來就沒說過具體什麼時候開通，頂多稱“2018年上半年”，嘴挺嚴的。
而在城北供地方面，近郊的三至四環是絕對的寵兒，占比達到瞭53%，譬如片區內的天回板塊、大豐板塊、鳳凰山板塊、北湖板塊，都撐起瞭目前城北在售樓盤的顏值擔當。
亂，亂在產業；匪，匪在人設。
1、騰訊房產：實拍“北改”第四年 城北能否完成涅槃重生。2、成都向上：被成都遺忘掉的 “ 城北 ” ，區域交通亟待一次破局！
比起南門的神仙樹高架，鳳凰山高架開建早、開通晚，有著很多北門遺毒因素，這也無可厚非，該吐槽是都吐槽過瞭。
特別是從2年房價的增長率來看，金牛、成華，甚至還跑贏瞭武侯、雙流、新都及郫都區。
城北，其實沒有那麼不堪。假以時日，定能三十年城南，三十年城北。
國際足球中心這個事，其實早在去年底就有苗頭，當時是決定在十陵片區成都大學內規劃一座投入20億的國際頂級專業足球場。
1、成都最大露天音樂公園在鳳凰山開建；
這是某城北發展QQ群裡一網友對大豐的溢美之詞。作為這個片區的居民，大多篤定自己當初的選擇沒有錯，錯的隻是時間問題。這種自信夾雜著一絲敏感，敏感得不容許外人苛責。
事實上，從土拍數據上也能反饋出一些信息，保利近幾年連續穩定地在城北拿地，占比達到瞭11%，對新都城區、大豐、天回、沙河源進行瞭全覆蓋，可謂一傢獨大。
3、本周二，也就是9月19日，溫江一宗土拍過萬，正式宣告瞭近郊所有區縣樓面價全面突破台中月子中心月子餐萬元大關。
在某種程度上說，五塊石區域是成都城北一片略帶陌生的地段。鐵道線縱橫交錯，在這裡開錯路口會很痛苦，到處都是死胡同；電子市場、火車站、長途車站、貨運站……各類流動的業態和南北人流交匯；批發商貿集中的城北，有幾處出城的交通要道堪稱“咽喉”，五塊石立交橋是成都人普遍難以忘懷的一處……
動物園（1.33萬）和駟馬橋（1.3萬）則血脈相連，主要靠著交通的改善，旅遊產業、商超配套產業的興盛而逐漸崛起，除瞭成華區升仙湖片區，目前已享受到發展帶來的紅利，這也是梁傢巷、五塊石今後要走的道路。
成都鳳凰山公園是成都平原轄域內難得的丘陵山地，是城北窪地的典型，但受制於鳳凰山軍用機場等因素，目前各項進展頗為緩慢。而根據6月的新聞，成都市多達12個單位前往西部戰區空軍後勤部，協商鳳凰山軍區搬遷至彭州機場等相關事宜。
三、北亂以北，連續規劃下預覽一個新城北
在成都某知名論壇上，一位網友發出瞭個話題，引得眾人熱議。文中稱：北改進入收官之年，但北門發展，反而呈現出加速度瞭。
9、華僑城“文化+旅遊+城鎮化”戰略，重點打造鳳凰山-天回片區。
幾經推動和招標，終於在下半年有所動工跡象，情況好的話預計在2018年建成。這也是成都市政府音樂文化產業規劃中的重要一筆。
從成都三環沿北星大道往北，恰逢鳳凰山，兩岸林蔭，鬱鬱蔥蔥，行數百米，豁然開朗。站在北星大道寶成鐵路跨線橋極目遠望，土地平曠，高樓逐漸林立，鱗次櫛比，阡陌交通，大豐新城儼然也成為閃耀在世人眼中的新星…
按照最新規劃，足球中心地址位於金牛杜傢碾片區，大概200畝，6萬座。
不論多沒傢底的人，都敢於政治正確地黑一把城北，“寧要城南一張床，不要城北一套房”是這些年購房者的不二法門。
好在總算要開通瞭，目前三環外側已經開通運行，三環內側還有一些拆遷的小問題，但預計年內，幾經推遲的鳳凰山BRT，也就是K3快速公交，終於要開跑瞭！
和成大相關的，還有以前規劃的成都大學成都藝術學院，現在升級為成都大學中國東盟藝術學院。選址就在鳳凰山，學院依托的，是鳳凰山公園裡已建成的數棟閑置建築。
作為城北的典型商圈，大豐自打出娘胎就被扣上瞭城北的帽子，而城北在成都人的意識形態裡，就是亂與匪。
在收官之年，北改被誤讀為白改，實在荒謬，卻又事出有因。
根據創建世界文化名城和西部文創中心，按照國傢中心城市的定位來做的鳳凰山音樂公園，占地592畝。比人民公園還大，是城北產業和逼格升級的看點之一。
喜歡是放肆，愛是克制。
2、成都國際足球中心規劃；
總結下就是：不死也要脫層皮！
但到瞭今年8月，這事就變瞭。
可以說，城北目前房價還算相當克制。在低房價、中等回報率、中優核心區等多方面的優勢面前，對於剛需上車，無疑是一個很好的機會。
為什麼要從十陵的成都大學調整到鳳凰山呢？一方面是賽事節點人流激增會影響到成大教學秩序，另一方面是與足球中心配套的餐飲住宿以及交通十陵跟不上。
3、成都大學中國東盟藝術學院籌辦；
荷花池雖然地處北亂根源，但是有著人北中央商務區加持以及土豪買買買，目前以1.4萬均價處於領跑地位。
中國東盟藝術學院前期應該還是成都大學的分校區，以一個二級學院來申請“國字頭”的ID，也是成都教育部門一次進退自如的精明嘗試，屬於吃透瞭政策和喜好。隻是一旦成功，讓廣西那個中國東盟藝術高校聯盟情何以堪？
其實以上三點都是同一天，8月27日，成都市長前往鳳凰山考察時釋放出來的新消息。具體情況我此前已有撰文，有興趣的可以再去看看：傳送門！
五塊石產業依舊，（5號線建設）交通添堵、荷花池全面搬遷至國際商貿城基本宣告失敗、作為成都交通史上五大懸案之首的火車北站關閉改造，更是在多年的調侃中迎來瞭半封閉改造——記者們終於要改稿子瞭。
這個話題我也曾說過，狠狠地吐槽瞭下人民北路北沿線的問題，關鍵還是貫穿火車北站以及直到北中環的拆遷問題，傳送門。
持有這種觀點的，在業內也不少，比如房產大V朱紅之淚和貳爺，就曾多次發表過這種觀點。
成都交通建設五大懸案投票
屈居第二的本土王牌藍光也從未缺席，近幾年連續拿地三宗，且均已呈現樓盤。如大豐的藍光花滿庭3期、十裡店的藍光樂彩城以及城北富森美傢具附近的藍光金悅府。
再比如去年11月，長虹置業以200%的溢價率拿下位於金牛區金泉街道的三組用地，不可謂不看好城北。
整體改造台中西區月子中心可以用“上跨下穿”來概括。
在追求利潤率，但又去杠桿化的今天，這是購房者不容忽視的一個信號。
下穿：在高架橋下將新建一條下穿隧道，下穿火車北站西側和二環路，車輛可從人民北路進入隧道，直接下穿火車北站向北，進入三環路和北新幹道。至於下穿過北站後，怎麼走一條主幹道，中環還是哪裡與北新幹道匯合，目前還不得而知，更多的需要考驗拆遷辦的魄力。非要多瞎想一些的話，預計大致在北站公交場站下面北上，穿過火車軌道又略往右回正，預計在五塊石車站外冒出來，估計再拆遷直行達中環，繼而通過北星大道一段與三環匯合。
2017年4月，北四環外地價破萬；6月，龍泉地價破萬；7月，雙流地價破萬；8月，郫縣地價破萬；9月，新都地價破萬；9月，溫江地價破萬。
上跨二環高架和鐵路的高架橋，以及將下穿火車北站和二環路的隧道，將極大改善目前的交通擁堵，緩解火車北站片區交通壓力，實現世界最長版城市中軸線的誕生！
9月12日，成都地鐵1號線三期北段軌鋪完畢，與早前預計的軌通時間差不多，按照這樣的節奏，接下來電通，以及相關的裝修、測試都水到渠成，基本不會延期開通。
此前我也預測過1號線三期大概在3月2日開通，傳送門。但還有更猛的，比如成都某自媒體，稱預計2018年春節開通。大傢看看也就是瞭，預測和傳謠還是有區別的。
此後的溢價率持續走高，特別是去年9月，龍湖以溢價率141%拿下大豐趙傢村地塊，成就瞭如今在售的大豐高端改善代表——龍湖聽藍灣。這個接近北四環的樓盤，目前售價達到瞭14000元/㎡，據說僅剩少量房源。
但是越到臨近開通，周邊群眾越淡然處之，遲早的事。
成都地鐵1號線作為聯動南北的大動脈，將有著比肩中軸線的特殊作用。
2、說到土拍場次，政府是比較均衡和惜售的，2014年場次隻有11場，2015年和2016年分別有15和16場，而2017年截至9月，已拍賣11場，接下來還有，個人估計應該會保持在不低於前兩年的量上。整體而言，成都將加大主城區土地供應，以相應調控政策，緩解地荒引發的房價上漲，但或許會有區域性的、階段性的內部調節。
銷售價格又咋算的呢？銷售價格＝[樓面價+（建安成本+稅費+營銷成本）]×（1+利潤率）。
有消息稱27號線已經納入成都地鐵四期建設上報，至於是否屬實以及發改委是否能報得下來，這都是後話，我們聊聊27號線的站點和走向。
但城北又不那麼放棄，2012年打響的“北改”幾經波折，到如今人北CBD已經成為宜居商圈；八裡莊二仙橋片區大規模推平重建；駟馬橋片區馬上是雙地鐵樞紐；鳳凰山-大豐-天回片區主打文化旅遊和高改；火車北站正在半封閉改造，荷花池回歸理性，品質升級…
沙河源（1.21萬）基本處於北2.5環外，作為城北背鍋俠，苦於沒有機構為其吶喊發聲，隻能孤獨地享受雙地鐵和主幹道，我們晚點再敘。
可以說，把新都和溫江經過主城區聯通到瞭一起，對於改善城北交通，利好露天音樂公園、東盟藝術學院和足球中心，將起到重要的作用。這條線路也將成為換成的便捷線路，給西門和北門的安傢置業，提供瞭更多可能性。
對瞭，龍潭寺在大傢看來到底是北門還是東門呢？
6、人北中央商務區野心勃勃，或成為城北經濟引擎和城市地標；
媒體在亢奮，剛需在抗拒…中還有點小期待。
其餘表現不俗的有合能、龍湖、融創、首創、萬科、中糧、還有中南。
樓面價是每次土拍中出現頻率最高的一個詞，那麼啥叫樓面價呢？
其實就我個人觀點而言，城北的整體房產投資增值效率目前來看確實低於火熱的南門東門，但正是極低的價格早就瞭超高的性價比。在其他區域透支未來三五年房價的時候，北門房價泡沫小、加速建設和呈現，使得透支的年限大大縮短。
梁傢巷（1.38萬）和五塊石（1.3萬）同病相憐，比如老破小、地鐵修建問題、汽車站問題，假以時日，交通便捷通達後一定會體現出應有的區域價值。
成都嬢嬢大爺有多少歪龍門陣擺不完，大傢對城北的誤解就有多大。
為什麼我覺得新城北大有可為呢？主要從地價、房價、規劃三個方面簡單說一說。
最為核心也是最為惶恐的，其實是城北自身的塌陷，不論是產業規劃，還是城北人。
鳳凰山高架其實可以看做是1號線北延線三環外的變相延伸。
城北以北，再造一個新城北！
8、成都地鐵3號線三期、5號線一二期貫穿城北，形成南北通達的新骨幹；
如果要說成都地鐵規劃最少的，還真不是西北，正北，而是東北，這點大傢可以查一查資料瞭解下。就目前北門開工建設的項目來說，還真不少。
比如3號線三期，從軍區總醫院出來直達新都城區，連接新都的川音、石油大學和成都醫學院，對於新都融入大傢庭，意義非同凡響。
再比如5號線，從洞子口到泉水路，再到對地鐵如饑似渴的大豐人民，最後到達國際商貿城附近，也是多年來各種利益互相妥協的結果。
去年中旬，在西北大獲成功的華僑城，宣佈2000億挺近文旅產業。其中，投資600億元打造核心產業項目，將天回打造成為國傢級新型城鎮化示范區。
天回項目效台中產後月子中心果圖
而早在2015年底，有媒體曝料稱，成都華僑城將在鳳凰山區域拿下6000畝地打造文旅項目，勢要“量身定制鳳凰山”。
火車北站封閉改造
別去算瞭，打個比方，現在很多樓面價不是破萬瞭嗎？如果按照上面的算法，賣出來基本能達到15000-17000元。
說一千道一萬，如果撇開正在改造的火車北站、五塊石，即將被遺忘的升仙湖，正在產業升級的荷花池，以及正在協商談判的鳳凰山軍用機場。
1、仔細查閱數據發現，在溢價率方面，0溢價占比接近50%，但這種情況出現的時間多集中在2014年到2016年初或者商業占比過大的項目。
君不見，北中環道路寬敞，交通井然有序；
對，這個初生牛犢不怕虎的中南建設，首次來成都就奪下瞭天回兩塊地，第一宗更是突破瞭1.1萬的樓面價著實讓城北漲瞭長臉，“今天對城北愛理不理，明天讓你高攀不起”也刷爆瞭成都朋友圈。
君不見，大豐新城地塊幹凈，品牌開發商爭相入駐；
君不見，金牛區連續19年碾壓雄踞五城區之首；
通過收集和比對近4年來城北土拍的公開資料來看，金牛、成華、新都三個典型城北區域，住宅（兼商用）土拍為53場，綜合比對其溢價率、出讓時間、樓面價、區縣、環域、中標單位可以看出市場的活躍度並非如此不堪，甚至多有聯想。
參考資料：
到瞭今年4月，金輝地產也以溢價137%的代價拿下瞭新都區的一塊用地，這塊地在哪呢？既不是大豐也不是新都主城區，而是北四環外靠近成彭高速的龍橋鎮。
而與環線板塊相對應的關系，金牛供地墊底，成華屈居第二，新都成為贏傢。新都顏面看大豐，城區依靠3號線三期在續命，全力以赴理所當然。其他的，一來金牛的發展重心在茶店子和人北片區，二來成華也是主攻建設路、萬年場和龍潭寺。
4、掌上金牛：荷花池二代。
5、四川新聞網：華僑城“文化+旅遊+城鎮化”戰略攜手大四川，創想美麗新世界。
不過不用怕，城北樓面價破萬的畢竟隻占6%，而5000元以下的樓面價占比超過70%，這些地塊還有十餘個項目並未呈現出來（賣房），今後可順勢拉低一波剛需買房難度。但留給掘金城北的購房者時間並不多瞭，樓面價超過7800元的項目，全部是去年11月後的新土拍。而且很明顯，越到後面，價格拉升後的城北，會更多的體現出高端改善的意味來。
7、四川在線：成都最老立交五塊石立交拆除 未來將上跨下穿。
還想瞭解更多，歡迎添加段勁微信號“djzsihai2007”，說明來意，拉你進入“段勁的房產交流”500人微信群暢聊！
5、最後說說那些鐘愛城北的開發商們，老大哥保利可以說是給予瞭台中產後護理之家城北極大的支持，隨口而出的保利公園裡、保利城、保利春天花語、保利愛尚裡、保利獅子湖、保利大都匯、保利湖心島、保利拉斐、保利198系列都讓人耳熟能詳。
今日，殺割！
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